Сколько будут стоить квартиры в Смоленске?

В течение 2007 года цены на жилье в России могут вырасти на 7 - 8 процентов. С таким «оптимистичным» заявлением выступил президент Российского союза строителей Виктор Забелин. Смоленские строители тоже уверенно смотрят в будущее, несмотря на то, что, по их мнению, к названным цифрам можно смело добавить по одному нулю.

Фонд реформирования ЖКХ

В России будет создан специальный фонд реформирования жилищно-коммунального хозяйства, заявил министр финансов РФ Алексей Кудрин. «У нас половина жилья находится в очень плохом состоянии. Многие дома, квартиры не ремонтировались десятилетиями», - сказал министр. Поэтому, по его словам, «будет создан специальный фонд, его назовут фондом реформирования жилищно-коммунального хозяйства». «Его величина составит 250 миллиардов рублей, и часть из этого фонда, 100 миллиардов, в ближайшие три-четыре года будет потрачена на аварийное жилье, на расселение совсем уж плохого жилья. Это просто нужно делать срочно», - сообщил Алексей Кудрин, отметив, что уже сейчас это делается и будет делаться, в том числе за счет бюджетов субъектов РФ, но они получат значительную добавку из федерального бюджета.

Свои слова Виктор Забелин подтверждает тем, что сегодня наметилось небольшое снижение цен на квартиры в Москве. Пусть всего на 0,15 процента, но процесс пошел! Однако представители московских фирм, которые недавно побывали в Смоленске, его оптимизма не разделяют. По их словам, такое снижение цен не что иное, как естественная реакция покупателей на баснословные и ничем не обоснованные цены, от которых периодически лихорадит даже столичный рынок недвижимости. Стоимость квартир по внутреннему периметру МКАДа чуть снизилась, зато ощутимо возросла извне от кольцевой, со стороны России. Сегодня среднестатистический москвич стремится прикупить домик в Подмосковье или в не слишком дальних от столицы районах Смоленской области, где крепкий частный дом стоит, как семиметровая кухня московской «хрущебы».

В Смоленске квартиры и не думали дешеветь. Наоборот, в течение первого квартала этого года квадратный метр новостроек ощутимо дорожал. Рост цен оказался существенным для покупателей, которые решили «вложиться» в недвижимость на улицах Шевченко (квадратный метр подорожал на 4 960 рублей и теперь стоит 28 600 рублей без отделки), Рыленкова (на 7 500 рублей, нынешняя стоимость квадратного метра 28 500 рублей), Попова (на 6000 рублей, стоимость квадратного метра - 31 000 - 32 000 рублей), Румянцева (на 8000 - 9000 рублей, стоимость метра - 29 000 - 35 000 рублей). В среднем за квартал на Поповке квартиры подорожали на 17,7 процента. На 5 000 рублей стал дороже «квадрат» на улицах Николаева (35 000 рублей), 12 лет Октября (30 000 рублей), Нахимова (40000 рублей). Среднее подорожание составило 14,4 процента. В наименьшей степени подорожали квартиры в районе улицы Бакунина, всего на 870 рублей, и теперь квадратный метр в местных новостройках оценивается от 38 000 до 47 000 рублей. Подорожание за квартал - 2,1 процента. В среднем по Смоленску с января по апрель цены на жилье в новостройках поднялись на 11,4 процента.

Вместе с подорожанием новостроек росли цены и на рынке вторичного жилья. В некоторых случаях «хрущевки» и «брежневки» почти не уступают в стоимости новым квартирам. Например, в Ленинском районе далеко не новую однокомнатную квартиру можно купить за 1 миллион 30 тысяч - 1 миллион 50 тысяч рублей. При общей площади около 30 «квадратов» стоимость одного метра получается 35000 рублей. «Двушка» в этом же районе обойдется в 1 миллион 200 тысяч - 1 миллион 300 тысяч рублей (28 260 рублей квадратный метр). На улице Рыленкова и ближней Поповке такая же «брежневка» стоит 1 миллион 370 тысяч рублей (около 30 тысяч рублей за квадратный метр).

По итогам первого квартала Смоленская область никак не вписывается в 7 - 8 процентов роста цен на жилье, заявленные для России президентом ассоциации строителей Виктором Забелиным. Если учесть, что в первом квартале 2007 года «хлеб» стройки - цемент - вырос в стоимости почти на 30 процентов, а к середине мая ожидается новый виток подорожания до 10 процентов, то становится понятно, что климат на областном рынке недвижимости в ближайшее время не смягчится. Постоянно растущие аппетиты энергетиков, нефтяников и газовиков тоже оптимизма не добавляют, поскольку цены на энергоносители - это значительная часть себестоимости любого строительства. Но несмотря на это, смоленские застройщики уверенно говорят о том, что и у нас рост цен на жилье несколько замедлился. По крайней мере, такого гигантского скачка стоимости квартир (почти в полтора раза), какой произошел года полтора назад, в обозримом будущем не намечается. Но с тем, что жилье к концу года подорожает как минимум наполовину, согласны все. Что может сдержать этот рост? Только два фактора - значительное увеличение объемов жилищного строительства и весьма ограниченная покупательная способность населения. Насчет значительного увеличения объемов строительства, «вопрос, конечно, интересный», особенно в свете реализации президентской программы «Доступное жилье». А вот насчет покупательной способности людей, мечтающих о недорогой и небольшой квартире эконом-класса, сомнений нет. Для такой категории дольщиков и сегодняшние цены кажутся очень высокими.

По данным департамента Смоленской области по строительству и архитектуре, за первый квартал 2007 года сдано 43,706 тысячи квадратных метров жилья. Из них более половины - 24,403 тысячи квадратных метров - сдано частными застройщиками. В общем итоге это составило 106,1 процента к уровню первого квартала 2006 года. Но от перевыполнения плана цены на жилье ниже не стали.

Вениамин Потапов, генеральный директор ОАО Трест «Смоленскагропромстрой»:

- Прогноз роста цен на жилье в 7 - 8 процентов мне представляется весьма оптимистичным. Мы, строители, работаем в условиях реальной экономики, в которой все взаимосвязано. Например, растет стоимость газа. Вслед за этим моментально дорожают кирпич, железобетон... Производство почти всех современных материалов невозможно без использования газа как топлива. Такая же картина и с бензином. Стройматериалы надо доставить от производителя на стройплощадку. Это - огромные затраты на горючее, работу машин и механизмов. Возьмем электроэнергию, без которой любая стройка остановится. Она тоже дорожает. Так с чего же себестоимость квадратного метра жилья может снизиться? Да, темпы роста цен на квартиры сейчас ниже, чем в прошлом году, но снижения цен на жилье нет.

Сегодня строительная индустрия центра России «питается» цементом от единого производителя - ЗАО «Евроцемент трейд», которому принадлежат цементные заводы в Брянске, Осколе, Белгороде... Компания, являясь монополистом в отрасли, произвольно меняет цены на свою продукцию, ориентируясь на спрос. Сегодня тонна цемента уже стоит 3 600 рублей. Это на 972 рубля больше, чем в январе. Как минимум на 1 000 - 1 200 рублей подорожал металл, который необходим для изготовления арматуры, используемой при производстве железобетонных изделий. Теперь тонна такого «железа» обходится в среднем в 30 тысяч рублей. Нисколько не снизил себестоимости строительства и 12-процентный рост тарифов на железнодорожные перевозки. Такая картина наблюдается не только в Смоленской, но и по всем остальным областям центра России. В Твери, Брянске, Калуге рост стоимости квадратного метра жилья еще в январе преодолел 7 - 8-процентный рубеж.

Квадратный метр: цены на взводе?

Если дело так пойдет и дальше, то к концу 2007 года жилье в Смоленске подорожает как минимум на 50 - 60 процентов.

В среднем по Смоленску с января по апрель цены на жилье в новостройках поднялись на 11,4 процента.

Андрей ЗАВЬЯЛОВ.